16.12.2025

Neufassung der Mieterschutzverordnung / Mietpreisbremse gilt ab Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden / Ausweitung vor allem im Großraum München und im Oberland / Justizminister Eisenreich: "Menschen mit normalen Einkommen müssen sich das Leben in Ballungsräumen leisten können."

Die aktuelle Mieterschutzverordnung läuft am 31. Dezember 2025 aus. Deshalb hat die Bayerische Staatsregierung heute (16. Dezember) eine Neufassung erlassen, nachdem der Bundesgesetzgeber – wie im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung vereinbart – hierfür die Voraussetzungen geschaffen hatte. Die Neufassung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich: "Menschen mit normalen Einkommen, Senioren und Familien müssen sich das Leben in den Ballungsräumen weiter leisten können. Die Mietpreisbremse ist dafür ein wichtiges Mittel. Ich begrüße es ausdrücklich, dass der neue Bundestag die Rechtsgrundlage für die Mietpreisbremse nun bis zum 31. Dezember 2029 verlängert hat." Künftig wird die Mietpreisbremse in 285 statt wie bisher in 208 bayerischen Städten und Gemeinden gelten. Das entspricht einem Anteil von etwa 14 Prozent der insgesamt 2056 bayerischen Gemeinden. Die Ausweitung betrifft vor allem den Großraum München und das Bayerische Oberland.

Für die neue Mieterschutzverordnung wurde wie bei den bisherigen Verordnungen ein renommiertes sachverständiges Institut mit der Untersuchung der bayerischen Wohnungsmärkte beauftragt. Dabei ist der Gutachter in zwei Stufen vorgegangen:

• Auf der ersten Stufe wurden in einer Fortschreibung des Gutachtens zur Identifizierung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in Bayern alle bayerischen Städte und Gemeinden darauf untersucht, ob sie eine Anspannungslage aufweisen.

• Auf der zweiten Stufe konnten insbesondere die Städte und Gemeinden zu den Ergebnissen der Fortschreibung des Gutachtens Stellung nehmen und ihre örtliche Expertise einbringen. Aufgrund der Stellungnahmen prüfte der Gutachter, ob im Einzelfall eine von den Ergebnissen der Fortschreibung des Gutachtens abweichende Einstufung vorzunehmen ist.

Auf dieser Grundlage wurden die Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt abschließend bestimmt. Im Ergebnis hat das Institut 285 Gemeinden identifiziert, die einen angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Mietrechts aufweisen. Im Vergleich zur geltenden Mieterschutzverordnung, die 208 Gemeinden umfasst, werden 100 Gemeinden neu als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, während 23 Gemeinden aus der sogenannten "Gebietskulisse" entfallen.

Minister Eisenreich: "Wohnungsmangel und Mietpreisanstieg sind eine der großen Herausforderungen unserer Zeit. Einfache Lösungen gibt es hier nicht. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen von Kommunen, Land und Bund in verschiedenen Bereichen. Vor allem muss mehr preiswerter Wohnraum geschaffen werden. Aber auch gesetzliche Regelungen im Mietrecht wie die Mietpreisbremse leisten einen wichtigen Beitrag."

Staatsminister Eisenreich fordert seit langem, dass Wuchermieten stärker ins Visier genommen werden müssen. Der Freistaat Bayern hat bereits 2019 eine Gesetzesinitiative zur besseren Bekämpfung von Mietwucher in den Bundesrat eingebracht. Das Thema ist auch Gegenstand des Koalitionsvertrags auf Bundesebene. Der bayerische Gesetzesantrag wurde zuletzt im Juli 2025 vom Bundesrat beschlossen und in den Deutschen Bundestag eingebracht. Eisenreich: "Die neue Bundesjustizministerin hat eine Expertenkommission zur Reform des Mietwuchertatbestands im Wirtschaftsstrafgesetz eingesetzt. Die große Mehrheit der Vermieter handelt verantwortungsvoll. Aber schwarze Schafe unter den Vermietern verdienen keinen Schutz. Deshalb brauchen wir bei Mietwucher eine angemessene Ahndung."

Hintergrund:

In den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der Mieterschutzverordnung gelten folgende Regelungen:

• Mietpreisbremse: Wenn Bestandswohnungen neu vermietet werden, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
  liegen.

• Abgesenkte Kappungsgrenze: Mieterhöhungen entsprechend der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht zu einer Mietensteigerung von mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) innerhalb von drei Jahren führen.

• Verlängerte Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber erst zehn Jahre (statt drei Jahre) nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen.